De Leegstandwet: een regeling voor tijdelijke verhuur van woonruimte
Ons bereiken de laatste tijd vaker over lang te koop staande en leegstaande woningen en de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur.
Het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd biedt geen waarborg dat de huurder het gehuurde na verloop van de afgesproken bepaalde tijd ook daadwerkelijk zal verlaten. De huurder is daartoe ook niet verplicht. Als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt aangegaan, zal deze overeenkomst - in tegenstelling tot wat veelal wordt gedacht - namelijk niet eindigen door enkel tijdsverloop. Opzegging volgens de wettelijke normen blijft noodzakelijk, en bij deze opzegging wordt de verhuurder geconfronteerd met de beperkte opzeggingsgronden van de artikelen 7:271 e.v. van het Burgerlijk Wetboek. Verkoop van de woning is bijvoorbeeld geen reden om de huurovereenkomst te beëindigen. De wettelijke opzeggingsgronden bieden sterke bescherming aan de huurder, wat succesvolle opzegging door de verhuurder lastig maakt.
Indien de eigenaar van woonruimte geen “gewone” tijdelijke huurovereenkomst wil sluiten in verband met het risico dat hij de woonruimte niet op tijd weer vrij van huur heeft, is het sluiten van een gebruiksovereenkomst een alternatief. Echter, in het geval van een gebruiksovereenkomst mag geen geldelijke vergoeding worden gevraagd, geen huurprijs dus. Een gebruiksovereenkomst is altijd “om niet”. Ook dit is niet gunstig voor de verhuurder. Het sluiten van een tijdelijke overeenkomst in de zin van de Leegstandwet kan hier uitkomst bieden. Op basis van deze wet is het voor eigenaren van leegstaande woonruimte namelijk mogelijk deze tijdelijk te verhuren. Dit met geldelijke vergoeding en zonder dat de huurder volledige huurbescherming toekomt.
De mogelijkheid van tijdelijke verhuur in de zin van de Leegstandwet is bij particuliere verhuurders niet erg bekend. Sommige gemeenten zijn bewust terughoudend in het informeren van particulieren over deze mogelijkheid uit angst voor misbruik van de regeling.
Voor een huurovereenkomst van tijdelijke aard in de zin van de Leegstandwet gelden een aantal voorwaarden. De meest kenmerkende voorwaarde is dat een vergunning vereist is van het college van Burgemeester en Wethouders. Deze vergunning moet door de eigenaar schriftelijk worden aangevraagd. Hij dient hiervoor het formulier, dat van gemeentewege overeenkomstig een vastgesteld model beschikbaar wordt gesteld, volledig en naar waarheid in te vullen. De vergunning wordt ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts eenmaal verleend voor de duur van ten hoogste twee jaren, met de mogelijkheid tot verlenging van een jaar. Inmiddels is de maximale duur van een vergunning tot tijdelijke verhuur gesteld op vijf jaar, voorheen was dat drie jaar.
Het college van Burgemeester en Wethouders kan de vergunning niet voor alle woningen verlenen. De regeling van tijdelijke huur ingevolge de Leegstandwet is slechts van toepassing bij een drietal categorieën leegstaande panden:
- op woonruimte in een gebouw;
- op woonruimte in een voor verkoop bestemde woning die nog nooit bewoond is geweest, of de twaalf voorafgaande maanden door de eigenaar is bewoond, of in tien jaar slechts drie jaar verhuurd is. Het gaat hier dus om particuliere koopwoningen;
- op woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning die bestemd is voor afbraak of renovatie.
Overigens wordt de vergunning slechts verleend onder de voorwaarde dat de betreffende woonruimte leeg staat en van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij een “normale” huurovereenkomst sluit. Bovendien moet aangetoond worden dat de woonruimte in voldoende mate bewoond gaat worden, als ook dat, indien de vergunning wordt aangevraagd voor huurwoningen in verband met afbraak- of renovatiebestemming, die afbraak of renovatie binnen redelijke termijn plaatsvindt.
De op basis van de Leegstandwet tot stand gekomen huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. In ieder geval dienen het huurregime en het feit dat de vergunning is verleend, alsmede de duur daarvan, vermeld te worden. In de Leegstandwet is voorts een aparte bepaling opgenomen voor de hoogte van de huurprijs. De maximale toelaatbare huurprijs dient bepaald te worden door het college van Burgemeester en Wethouders op basis van het huurprijzenrecht. Vereist is bovendien dat de overeenkomst minimaal zes maanden duurt en dat hij door de verhuurder wordt opgezegd met een termijn van tenminste drie maanden. De huurder dient een opzegtermijn van tenminste een maand in acht te nemen.
Gezien het bovenstaande is de Leegstandwet een goed en passend instrument om ongewenste leegstand tegen te gaan. Uitdrukkelijk zij opgemerkt dat de vormvereisten en termijnen (aflopen tijdvak waarvoor de vergunning is verleend) nauwlettend in de gaten dienen te worden gehouden. Indien hier niet zorgvuldig mee wordt omgegaan, loopt men het risico dat de gewone huurbeschermingsregels van toepassing zijn op de tot stand gekomen huurovereenkomst.
Het onlangs ingediende wetsvoorstel ‘Kraken en Leegstand’ heeft geen invloed op de procedure die geldt voor de tijdelijke verhuur van woonruimte op grond van de Leegstandwet. De voorgestelde leegstandmelding heeft alleen betrekking op gebouwen of gedeelte van een gebouw niet zijnde woonruimten.
Voor woonruimte is een leegstandmelding opgenomen in artikel 8 van de Huisvestingswet. Een gemeente kan in de huisvestingsverordening bepalen dat de leegstand van woonruimten in bepaalde gevallen door de eigenaar gemeld moet worden. Dit is niet verplicht en kan dus per gemeente verschillen.
